初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

【何から始める不動産投資】目標を設定したら次は自己分析。自己分析し、出来る不動産投資、借りれる融資枠を検証。

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  どうも不動産コンサルタントのトキです。 

前回は、不動産投資を始める前に、まずは目標を設定しましょうということでお話をいたしました。 

では、目標を設定したら次は自分の現在の状態を自己分析していきます。

自己分析で重要なのは、自己資金と自身の属性(年収、勤務先、資産背景など)。

不動産投資は、株やFX、仮想通貨と比べると比較的安全な投資と言われますが、誰でも出来る投資ではありません。

不動産投資では、不動産を買う為にある程度の自己資金が必要であり、大きな物件を買う場合は融資を利用する必要があります。

そのため、自分が今どれだけ不動産投資に自己資金を使えて、実際に不動産を買うにあたってどれだけ融資を受けれるのかを知っておく必要があります。

 

はっきりと言うと融資枠=不動産購入できる限界になります。

 

なので、無理して大きな不動産を買おうとすると、スルガ銀行TATERU、シノケンなどのように、書類やレントロールの改ざんなど不正を行わないといけません。

 

では、どのように自己分析していけばいいかについてお話いたします。

 

 

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まずは、不動産投資に使えるお金と自身の属性を確認

不動産投資に必要なものは色々とありますが、不動産を購入するにあたっては、仲介手数料や登記費用など最低でも物件価格の8~10%の経費が掛かります。(売主から買う場合は5~6%程度) 

そのため、1000万円の不動産を買おうと思えば、金融機関から100%融資が出るとしたとして最低でも80万円~100万円が必要になります。

 

自己資金で買える不動産のイメージは、

 

自己資金 

100万~500万 築古戸建て、区分ワンルームマンション(100万~2,000万)

500万~2000万 一棟アパート(3,000万~1億5千万)

2000万以上 一棟マンション(2億以上)

 

自己資金がどれだけあるかによって、出来る不動産投資はある程度限られてきます。

 

次に自身の属性を確認。

これは、銀行の融資打診表などに記入する内容になってきます。

 

・家族構成

・年収

・勤務先(医者、弁護士、上場企業、公務員などは有利)

・自己資金(ここでは、銀行に見せることが出来るお金。保険の解約返戻金、株式などの証券も含む)

・退職金(どのくらいもらえるかは、大きな融資を受けるときは意外に影響する)

・所有不動産(自宅、収益物件などすべて)

・借り入れ状況(住宅ローン、不動産ローン、奨学金、車ローンなどすべて)

・確定申告している場合はその内容

 

金融機関によっては、3代にわたる家系図の要求などもあります。

 

こういった整理が出来たら次は銀行へ事前審査の打診を行います。

直接窓口に行って相談すると、事前審査はしてくれる銀行も多いですが、物件がないと審査してくれないケースもあります。

懇意にしている不動産会社があれば、提携銀行があることも多いので、一度事前資産してもらえるか聞いてみると良いでしょう。

借りられる融資枠を検証

では、金融機関はどういった感じで融資枠を設定しているのでしょうか。

 

金融機関によって融資をする基準は変わり、

 

・年収の10倍~15倍といった年収倍率

 

・返済比率35%以下に抑える(他のローンも含む)

 

・毎月の収支(家計の収支で毎月いくら残るか、扶養家族1人×8万など)

 

などがありますが、年収については、最低300万以上は必要。

 

有利な条件で融資を受けるためには、年収は高い方がよく、最低年収500万~、700万~に設定しているケースも。

 

自己資金については、ノンバンクだと諸経費も出してくれるオーバーローンを組めることもありますが、その分返済額は増えるのでリスクは高まります。

諸条件は金融機関によって変わりますが、物件の評価によって1割~3割程度の自己資金を求められるケースもあります。

又、融資については細かく説明しますが、金利などいかに良い条件で融資を受けることが出来るかは不動産投資を有利に進められるかの鍵を握るので、あまり良い条件で融資を組めない場合は、リスクを取って不動産投資を進める必要があるということは理解しておいてください。

良い条件で融資を受けられないなら止めるという選択肢も。

 

次は、銀行の融資についてお話したいと思います。

 

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