初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

【何から始める不動産投資】銀行はどういった目線で融資枠を決めるの?

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  どうも不動産コンサルタントのトキです。 

実際に事前審査を行ってもらうに当たって、銀行は何を見ているのでしょうか。

アパートローンを受ける際の銀行融資基準は、当然不動産の物件規模によって変わります。

通常、アパートローンにおける銀行融資の審査基準としては、個人属性(本人の信用力)と物件の評価価値を見ます。

そして、最近ではこれに加えてあるポイントについて重要視していると言われます。 

銀行が不動産投資における審査で見るポイント

個人属性(本人の信用力)

・勤務先の会社の信用力

・年収 ・保有資産(自宅、投資用物件等)

・既存借入

 物件の評価

・積算評価

・収益還元評価

・取引事例

・他社鑑定

 

実際には、もう少し細かい部分まで審査しますが大まかには上記のような感じです。

 

それぞれの審査を行い、融資の金額、金利、期間等を決めます。

 

信用力がないと保証人、担保が必要になったり、自己資金の積み増しを要求されたりします。 

 

そして、 最近よく言われるのが、純資産の部分について。

 

純資産とは、現在ある資産-現在ある負債=純資産となりますので、ご自身の現在の純粋に資産と言える部分。

区分など借入が5,000万までであればあまり言われませんが、5,000万円以上の融資を受ける場合はこの純資産の部分を言われるようになります。

やはり、5,000万程度の純資産がないと大きな借り入れは難しいと言えます。

 

規模の拡大を目指す人は、純資産を意識した資産形成を心掛ける必要があります。

 

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融資条件と不動産投資の関係とは

融資は不動産投資と密接な関係になり、有利な条件で融資を利用できる人とそうでない人では資産形成スピード、収益性、安全性といった面で大きな差が出ます。

簡単に言うと、地主や資産家などお金持ちと言われる人は、安い金利で長期の融資を使えるので、利益も出しやすく失敗しにくいということです。

例えば、1000万円を①1%で30年借りれる人と②2.5%で25年しか借りれない人だと毎月の返済額はどれくらい変わるかというと①は年間38.6万円、②は53.8万円と15万円も変わります。

銀行は、属性と物件を見ますが、その融資にどれくらいのリスクを見るかということで、金利と期間を決めます。

やはり、資産家など破綻するリスクが低い人は、年収が低いサラリーマンや契約社員と比べると金利は安くなり、そして、長期間貸しても大丈夫だということで長い期間融資を組むことが出来ます。

長い期間融資を組むと元本の返済は遅くなりますが、手元に残るお金は増えるので不動産投資の安全性は高まることに。

このように、理不尽だと思うかもしれませんが、銀行はリスクを金利と期間で調整するので、属性が低いと思われる場合は、頑張って給料を上げることが有利な融資を受ける一番の近道だってりします。

投資の考え方にもよりますが、最初のうちは、やはり手元に現金が残る方が良いので、低金利で長期間融資を組む方がキャッシュフローが残るので運営はしやすくなります。

 

このように、いかに有利な条件で融資を組めるかが不動産投資ではやはり重要。 

 

とは言え、不動産投資を進めていく上で、すべての人がそんな有利な条件で融資を組むことはできません。

じゃ、属性が悪かったら不動産投資は無理なの?というとそういうことではありません。

そんなことを言っていては不動産投資は始められませんし、最初はリスクが高くても小さな成功を積み上げていくことで少しづつ資産を増やしていくしかありません。

そのためには、やはり、将来的に持っていても大丈夫な物件(空室リスクの低い、売却しやすい)を選定して購入する必要がある訳ですね。

 

物件の見方については、後程詳しく説明していきます。

 

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