初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

【何から始める不動産投資 物件選びその①】融資枠が確認出来たら物件選び。物件選びのポイントは4Pの法則

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  どうも不動産コンサルタントのトキです。 

融資枠の確認が出来たらいよいよ物件選びですね。

物件の探し方については、収益不動産のポータルサイト「健美家」「楽待」を使う方法や不動産会社より紹介してもらう方法などがありますが、候補として選んだ物件についてどういったことを確認していけばよいのでしょうか。

今日は、まず、物件をどのような角度から見ていけばいいのか、4Pの法則についてお話いたします。

マーケティングで使われる4Pを不動産に置き換える

いよいよ物件の選び方を勉強していきたいと思います。

 

不動産投資は、安定収入(インカムゲイン)を求めるために行っていくわけですが、その場合に重要なのが、

 

・期待通りの賃料が取れるか

 

・客付け出来るか

 

になります。

 

新築でも駅から遠く、家賃を下げないと客付け出来ないようでは、不動産投資としては問題です。

逆に築50年でも期待以上の家賃で客付け出来るなら投資として考えると良い物件となる訳です。

そういった物件を判定する要素として、不動産の4Pがあります。

4Pとは、本来は、マーケティング戦略の立案・実行等で使われる 製品(Product)、価格(Price)、流通(Place)、コミュニケーション(Promotion) の頭文字を取って4Pと呼ばれており、それを不動産に置き換えて不動産の4Pとして使っています。

 

不動産の場合の4Pは、 

物件(Product)新築、設備、バストイレ別、ガスコンロなど

賃料(Price)借りる側少しでも安く 貸す側は少しでも高く

立地(Place)都心部、利便性や駅からの距離など

広告(Promotion)物件情報や写真、広告、宣伝など

 となります。

 

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4Pの視点で賃料が取れるか、客付け出来るかをチェック

不動産投資を行う場合の4Pは、その物件がきちんと客付け出来て賃料がしっかりと取れるかという視点で見ていかないといけません。

その場合の重要な順番としては、立地(Place)賃料(Price)物件(Product)広告(Promotion)となります。

やはり不動産投資の場合は、立地が重要で、立地が良ければ客付けはしやすくなります。

 

客付けという点から最初は、賃貸需要の多い東京23区、横浜市内、川崎市内、大阪市内の駅10分以内の物件といった好立地物件から始める方が無難。

都心部は、利回りが低いと思うかもしれませんが、その分物件価格の下落も小さく、賃貸需要も旺盛なのでリスクが低い投資が可能。

 

次に賃料です。出せる金額は決まっているわけですから妥協はしにくいですね。

物件は立地が良い、希望の賃料で収まっているとなるとバストイレ別で無くても良いなど設備関係は我慢されることが多いです。

 

最後の広告は、図面や写真などをいかにきれいに取るかというのは重要ではありますが、最終的には実際に見に行くので、どちらかというと付加価値的な要素になります。

なので、不動産投資的な視点で見ると、

 

物件(Product) 12㎡のワンルーム、ユニットバスだと自分が入居を考えると嫌だと思うかもしれませんが、 

賃料(Price) 希望の家賃で貸せ

立地(Place) 首都圏最寄り駅から10分圏内など

広告(Promotion) 各賃貸媒体に登録されきちんと周知されている

 となると収益は取れ、広告もしっかりと出来ており不動産投資としてはありとなる訳です。

一番重要なのは、自分が住むと考えるのではなく、やはり客付け出来るかどうかということになる訳です。

ただし、不動産投資としては、長期での投資となる訳ですから、一時的に上記のような条件を満たして投資的にありとなっても建物の管理状態が悪いと5年後には多額の修繕費用が掛かるなど他にも注意しないといけない点がたくさんあります。

 

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