初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

【何から始める不動産投資 物件選びその②】ワンルームマンションの場合は管理状況と修繕積立金のチェックが重要

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  どうも不動産コンサルタントのトキです。 

前回は、物件選びの4Pについてお話いたしました。

 

いよいよ物件の選び方を勉強していきたいと思います。

不動産投資の中でも、現金で行う戸建投資などに続いてリスクが低いのが中古ワンルームマンション。 

特に、都心部の中古ワンルームマンションであれば、空室リスクも低く、価格も安定しているので失敗しにくい投資と言えます。

半面、融資を使うと手残りが少ないので投資として面白味がないと思う人もいるかもしれません。

では、中古ワンルームマンションの場合はどういった点に注意すれば良いのか見ていきましょう。

管理状況と修繕積立金は必ずチェック

まず、今後不動産を運営していく上で、お金が一番掛かる管理費と修繕積立金についてです。 やはり、管理費の滞納が多かったり、大規模修繕が行われていないような管理状態の悪い物件はNGですね。

大規模修繕履歴と修繕積立金

マンションの場合、10年~15年周期で大規模修繕を行う必要があります。

大規模修繕には、 

・外壁塗装、修繕

・屋上防水

・給水管清掃、入れ替え

・エレベーターの取替え

 などがあります。

 こういった工事は、数千万単位の大きなお金が必要になりますので、マンションの管理組合の方で計画的に積立てを行います。

しかし、マンションによっては、新築時購入しやすくするために修繕積立金を少なめにしているケースも多く、修繕積立金が不足するケースも。

そうなると、修繕積立金を値上げするか、臨時徴収されることが予想され、もし、値上げ等出来ないようなマンションであれば、物件が傷み資産価値が下がってしまいます。

そのため、修繕積立金が適正に積み立てられているかのチェックは必ず行わなければならないということです。

建物の総戸数にも注目

もう一つワンルームマンションの場合気をつけないといけないのが、建物の総戸数。

あまり戸数が少ない物件で特に現在の修繕積立金が少ないものは、将来ほぼ修繕積立金の値上がりが予想されます。

特に、30戸以下でエレベーターがあるペンシルタワーと言われる物件では、エレベーターを取り換える際に1千万以上掛かってしまうことを考えるといくら利回りが良くてもまず買わない方が無難です。

管理状況はどうか

マンションによって、管理組合が自主管理しているケース、管理会社を使っているケースがあり、自主管理の場合はやはり注意が必要。

又、管理会社を使っているケースでも、管理の質はバラバラなので、実際に現地確認しておく方が良いでしょう。

後、要チェックなのが、エントランス部分や集合時間ポスト。

やはり、顔であるエントランスが汚いようなマンションや集合ポストの付近にチラシが散乱しているようだと管理はきちんとされていないと言えます。

 

ワンルームマンションなど区分マンションの場合は、管理状況と大規模修繕履歴のチェックは非常に重要なので、購入を決める前に必ずチェックを行ってください。

 

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4Pの視点で賃料が取れるか、客付け出来るかをチェック

不動産投資を行う場合の4Pは、その物件がきちんと客付け出来て賃料がしっかりと取れるかという視点で見ていかないといけません。

その場合の重要な順番としては、立地(Place)賃料(Price)物件(Product)広告(Promotion)となります。

やはり不動産投資の場合は、立地が重要で、立地が良ければ客付けはしやすくなります。

 

客付けという点から最初は、賃貸需要の多い東京23区、横浜市内、川崎市内、大阪市内の駅10分以内の物件といった好立地物件から始める方が無難。

都心部は、利回りが低いと思うかもしれませんが、その分物件価格の下落も小さく、賃貸需要も旺盛なのでリスクが低い投資が可能。

 

次に賃料です。出せる金額は決まっているわけですから妥協はしにくいですね。

物件は立地が良い、希望の賃料で収まっているとなるとバストイレ別で無くても良いなど設備関係は我慢されることが多いです。

 

最後の広告は、図面や写真などをいかにきれいに取るかというのは重要ではありますが、最終的には実際に見に行くので、どちらかというと付加価値的な要素になります。

なので、不動産投資的な視点で見ると、

 

物件(Product) 12㎡のワンルーム、ユニットバスだと自分が入居を考えると嫌だと思うかもしれませんが、 

賃料(Price) 希望の家賃で貸せ

立地(Place) 首都圏最寄り駅から10分圏内など

広告(Promotion) 各賃貸媒体に登録されきちんと周知されている

 となると収益は取れ、広告もしっかりと出来ており不動産投資としてはありとなる訳です。

一番重要なのは、自分が住むと考えるのではなく、やはり客付け出来るかどうかということになる訳です。

ただし、不動産投資としては、長期での投資となる訳ですから、一時的に上記のような条件を満たして投資的にありとなっても建物の管理状態が悪いと5年後には多額の修繕費用が掛かるなど他にも注意しないといけない点がたくさんあります。

 

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