初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

【何から始める不動産投資 物件選びその③】ワンルームマンションの場合、間取りや設備などそのエリアにどんな賃貸需要があるのかの見極めが大事

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  どうも不動産コンサルタントのトキです。 

前回からワンルームマンションの物件選びについてお話しておりますが、ワンルームマンションと言っても間取りも違えば設備も違います。

 東京都23区であれば、15㎡前後の風呂トイレが一緒のユニットバスでも賃貸需要は多く、賃料も取れますが、同じような物件だと地方では賃料が安すぎて経費倒れになってしまうことも多いです。

やはり、購入する物件を選ぶ際には、そのエリアにどんな賃貸需要があるのかを確認しておかないと後で客付けに困って後悔することになります。

又、自分ならという目線で過度に広い部屋にしたり、最新の設備をつけたがる人もいますが、費用対効果を考えないと思ったほど賃料が上がらないというケースも。

やはり、不動産投資もあくまで投資なので、投資したお金がきちんと運用できるのかが需要になります。

そのため、費用対効果を考え、どこまで投資が必要かを考える必要があります。

間取りや設備はエリアによってどのくらい違うのか

では、最初に部屋の広さや間取りについて考えていきましょう。

例えば、東京都23区内と大阪市の中心部で比較した場合、駅徒歩10分圏内のワンルームを60,000円の家賃で探した場合、(極端に高いエリアは除く)

 

東京23区

・15㎡前後

・間取り1R又は1K

・バストイレ一緒のユニットバス

・収納もほとんどない

・築年数は25年以上

大阪市

・20㎡~25㎡

・間取りほとんど1K

・バストイレ別、独立洗面台がある場合も多い

・収納できるクローゼットあり

・築10年~15年でも十分探せる

 

といった感じで、同じ6万円の賃料を払うにしてもこれだけ物件の内容は変わってきます。

更に、地方へ行けば、狭い部屋は人気がないケースも多く、駅から離れると駐車場が必要になったりします。

利回りが高い、物件価格が安いと言うだけで物件を選んでしまうと、空室になった場合に、賃貸ニーズがなく値下げするしかないといった残念な結果となってしまいますので、そのエリアではどういった物件が人気で、賃貸需要があるのかはリサーチしておくことが重要。

 

 

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設備はどこまで必要なのか

 

不動産投資として物件を購入するのに、自分が住むなら最低これくらいはと思って、余分な設備をつけたり、最新の設備に入れ替えたりする人がいます。

全く効果がないというわけではありませんが、先ほどの例にあるように、東京都23区では寝泊まりできればいいといった需要も多く、設備にはそこまでお金を掛けなくても良いと言えます。

しかし、逆に大阪市内であれば、クローゼットや独立洗面台は必須になり、ついていない場合はつけるとそれだけ賃料を上げることもでき空室対策になります。

又、最近では、マンションのエントランス部分のオートロックの有無は結構ポイントにされることが多く、女性がターゲットの物件であれば必須。

このように、そのエリアの状況やトレンドをきちんと捉え、その上で物件の選定を行う必要があります。

先ほどの60,000円の家賃帯での東京、大阪の設備のトレンドで言うと最低必要な室内設備は

東京

・室内洗濯機置き場

・ガスコンロ、IHコンロ(電気コンロは不可)

大阪

・室内洗濯機置き場

・ガスコンロ、IHコンロ(2口あればなおよい)

・バストイレ別

・独立洗面台

 最近だと浴室乾燥機があるかないかも結構重要なポイントですが、築古のワンルームマンションの場合はないケースが多いのであればプラス材料という感じ。

 このように、そのエリアでは最低限どのような設備が必要で、どういった設備をプラスすれば付加価値が高いのかを検討し、物件を選んでいく必要があります。

その辺りを把握できるようになると、今はその設備がないので家賃はこれくらいだけど、購入後にその設備をつければこのくらいの家賃が取れるということがわかっていれば、費用を計算して指値をいれて値下げしてもらったりといった交渉ができるようになります。

物件の間取りや設備を見る上で大事なのは、自分目線ではなく、その物件を利用する対象の目線で検討するといったマインドがいりますね。

 

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