初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

【何から始める不動産投資 物件選びその④】ワンルームマンションの場合、買う物件が決まったら、最低限の投資分析を。表面利回りだけを見て物件を買うと失敗しますよ。

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  どうも不動産コンサルタントのトキです。 

ワンルームマンションの場合、物件資料の表面利回りだけを参考にして買うと大けがをします。

以前の記事にも書いていますが、ワンルームマンションには、管理費・修繕積立金という大きな固定費があります。

更に、実際に運営を始めると賃貸管理会社に払う管理料や固定資産税、広告料、原状回復工事費などが掛かることに。

表面利回りでは、こういった経費は加味されませんので、表面利回りが良いからといって物件を購入してしまうと融資の返済をしたら収支がマイナスなんてこともあります。

きちんと経費を入れて計算し、実際に近い利回り、実質利回りで物件を評価しないといけないわけです。 

表面利回りと実質利回りの違い

では、最初に表面利回りと実質利回りの違いについて見ていきましょう。

表面利回り

例えば、物件価格1,000万円、年間家賃100万円のワンルームマンションがあるとします。

表面利回りの計算式は、

 

表面利回り=年間家賃÷物件価格×100

 

となりますので、この場合表面利回り10%となります。

 実質利回り

しかし、ワンルームマンションの場合、先ほどお話したように管理費・修繕積立金、賃貸管理料、固定資産税など年間で年間収入の約25%~30%の運営費が掛かります。

その他、広告費や原状回復費用は、不確定な要素なのでここでは計算には含まないことにします。

 

ワンルームマンションの運営費(年間収入の約25%~30%)

・管理費、修繕積立金

・賃貸管理手数料(賃料の5~7%)

・固定資産税

 

更に、購入時には、仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、銀行の融資手数料、印紙代などが物件価格の10%程度掛かります。

 

ワンルームマンションの購入諸経費(物件価格の10%程度)

・仲介手数料

・登録免許税

・不動産取得税

・銀行の融資手数料

・印紙代

 

実質利回りの計算式は、

 

実質利回り=(年間家賃-運営費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

 

となります。

 

運営費を年間家賃の25%、購入諸経費と物件価格の10%とすると

 

実質利回りは、(100万-25万)÷(1000万+100万)となり、6.82%となります。

 

表面利回りは10%だったのに、実質利回りで計算すると6.82%となり、約3%も収益が目減りすることになります。

 

実際の運営では、収入から融資の返済を引くことになるので、1000万のワンルームマンションの場合だと年間で10万~20万程度の手残りにしかなりません。

 

ただ、ローンの返済のうち、元本返済部分については、自身の資産として積み上がってますので、その元本分が売却した時に現金化されるイメージになります。

 

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効率性だけでなく、安全性も見ておきましょう。

 ここからは、少し踏み込んだ内容になりますが、実際に融資を使った場合の収支のシミュレーションをしてみましょう。

先ほど同様に、物件価格1000万、年間家賃100万円、運営費を年間家賃の25万、購入諸経費を物件価格の100万とします。

そして、融資の条件を金利3%、融資額を物件価格の90%(900万)、期間を25年とすると、自己資金は200万円必要になります。

この融資条件では年間の返済額は、512148円になります。(計算しやすいようにここでは52万とします)

税引き前キャッシュフロー

次に、実際に手取りがどれだけ残るのか、税引き前のキャッシュフローを計算します。

年間の収入は、年間家賃100万-運営費25万-ローン返済52万)=税引き前キャッシュフロー23万

 

ここから減価償却、経費などを引いて最終的には税金が取られるので税引き後のキャッシュフローはもう少し少なくなりますがここでは税引き前までわかっておいてください。

自己資金利回りとDCR(返済比率)

これらの計算で出た数字を使って、色々な投資分析の指標をご紹介します。

 

まず、効率性については、実質利回りは前項で計算したとおり6.82%。

 

次に、自己資金の利回りを計算してみます。

 

計算式は、自己資金利回り=税引き前キャッシュフロー÷自己資金×100

 

となり、自己資金利回りは11.5%。

 

この低金利のご時世に自己資金の利回りが11.5%なんて他の投資では中々ありませんよね。これは不動産投資がレバレッジが効くので可能な数字なんです。(レバレッジについては又詳しくご紹介します。)

 

次に、安全性を見るDCR(デット・カバレッジ・レシオ・Debt Coverage Ratio)、収入に対してどれだけ返済余力があるかを見る指標。

これは、家賃収入から運営費を引いた返済前の収入(ネット収入)と返済額を比較します。

 

計算式は、DCR=ネット収入÷返済額

 

となり、ここでは、ネット収入75万÷返済額52万で1.44

 

一般的には、1.2~1.5あれば安全性は高いと言われています。

 

という感じで、最低限の投資分析を行って、実際に自分が求めている利回りを実質利回りでクリアしているか、安全性はどうかなどを見極めて物件を選んでいく必要があります。

これは、それぞれの投資の姿勢によって基準は変わるので何が正しいということはありません。

効率性を重視するか、安全性を重視するか

最後に、不動産投資においては、リスクを取って効率性を重視する人もいれば、リスクを恐れて安全性を重視する人もいます。

効率性については、融資の条件などによって大きく変わり、自己資金利回りを上げようと思うと、フルローンやオーバーローンを使って高レバレッジの投資をする必要があります。

しかし、効率性を求めると返済額も大きくなり、自己資金利回りは上がりますが、リス

クもその分高くなります。

基本的には、効率性を取れば安全性は下がり、安全性を取れば効率性は下がるという天秤の関係ですね。

 ただお宝物件と言われる収益性も高く、空室リスクも低いといったこともありますので、そういった物件に巡り合えるといいですね。

 

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