初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

【不動産投資で失敗したら】不動産投資で失敗したと思ったらまず立ち止まろう。現状を分析し対策を練る。

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どうも不動産職人です。

不動産投資に失敗した!かどうかについての判断は難しい。

プロの私から見れば明らかに失敗しているので損切した方が良いとアドバイスをするが、本人は大きなマイナスが出てないから良いと思っていたりする。

そうなると失敗と決めつけることはできない。本人が失敗していると思っていないからだ。

なので、不動産投資の失敗は定義が難しく、失敗していても気づいていないケースも多い。

ただ、資金が回らなくなり、不動産を維持できなくなった場合は、お前はもう死んでいる」状態=失敗と言ってもいいだろう。

では、不動産投資で資金が回らなくなった時には何をすれば良いのか。

まずは出血を止める方法を考える

 

不動産投資で資金が回らなくなったら、まずしないといけないのは出血を止める=出ていくお金を止めること。早い段階であれば挽回もできる。

赤字経営はいくら続けてもプラスにならないので、いかに赤字を抑えてプラスに転じるかをまず考えよう。

不動産投資で赤字の垂れ流しを止めるには

1.赤字の理由を検証する

2.補てんできるレベルか確認

3.家賃のアップなど収入を増やす、支出を減らす

 1.まずは、赤字の原因をチェック。アパートであれば全体的な家賃の下落、修繕工事で大きな費用が掛かる、区分マンションなら管理費、修繕積立金が上がったということなどが上げられる。他にも今後考えられるのは金利の上昇による返済額の増加。まずは何故赤字になるのかを検証し、原因を追究して対策を考える。

2.赤字の金額が毎月数万円程度で他の収入から補填できるレベルかどうかを確認。この時点で補てんが難しいならかなり危険な状態と言える。

3.ある程度持ちこたえられる体力があるなら、時間を掛けて入れ替わり時にリフォームをして家賃を上げる、管理会社に委託しているなら自主管理にして支出を減らすなど、収入をいかにして上げるかの対策を打つ。

 

この時点で挽回できるようであれば、今後所有の不動産で収益を上げることは可能だ。

しかし、赤字の垂れ流しを止めることが出来ない場合は次の手を考えるしかない。

これ以上所有できない場合

1.売却する

2.金融機関にリスケを依頼する

3.自己破産する

 1.これ以上所有できない場合に一番手っ取り早いのは売却。不動産投資の場合は、売却しなければ収支は確定しないので損は出ない。そのため、売却すると損が確定してしまういわゆる損切りしないといけない。これ嫌がる人が多いけど、赤字を垂れ流すような物件(新築ワンルームレントロール改ざん築古一棟マンションなど)は持ち続ける意味はほとんどない。資産価値は下がるだけ。損切りして儲かる不動産を買う方が絶対に良い。しかし、売却価格よりもローン残債が多い場合は、売却することが出来ない。そうなると自己破産するしかない。

2.不動産投資の支出で大きいのは、銀行へのローン返済。元本返済の部分もあるが、それも返済に回る。銀行も中々応じてくれないが、ダメもとで金利の引き下げや融資期間の延長を申し出る=リスケジュール(リスケ)を行うのも一つの手。上手くいけば収支は大幅に改善する。

3.赤字が大きすぎて補填も出来ない、ローン残債が多くて売却も出来ないとなると自己破産しかない。新築ワンルームを3戸以上フルローンで買った人は高収入の人以外かなりの確率でアウトになっている。三為業者に騙された地方一棟マンションの購入者も同様。

 

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不動産投資で失敗するのはなぜ?

不動産投資は、他の投資と比べるとミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われる。

それは、リスクをコントロールできるからだ。

不動産投資では、購入段階である程度収益を上げることが出来るかは予想が出来る。

簡単言えば、好立地の物件を安く仕入れればまず失敗することはない。更に安い金利で長期間融資が組めれば収益は安定する。

でも、それが難しいから無理をする。無理はしても無謀はダメ。

更に、無勉強のまま無謀な道を進むから、悪い不動産業者に儲からない不動産を買わされてしまうのだ。

そういった不動産業者とはいくら付き合っても自分が儲かることはない。どういった不動産を買えばきちんと収益が上げられるかきちんと勉強し、ちゃんとした不動産を紹介してくれる不動産業者と付き合わないと不動産投資で成功することはまずない。 

【賃貸経営で行き詰まったらまずは借り換えでローンの支払いを減らす!】

 

どうしようもなくなったら、専門家に相談を

不動産投資をすると士業と関わることが多い。宅建取引士はもちろん、司法書士、税理士などなど。

不動産業者、司法書士、税理士はそれぞれ仕事で繋がっているので、どこかに相談すれば繋いでもらえる。

私が多いのは、税理士からの紹介だ。やはり、収支を把握しているのは税理士。なので、出来れば税理士も不動産に強い税理士と付き合い方がいい。

不動産に強い税理士は少ないが、不動産業者に相談すれば紹介してくれる。

どうしようもなくなったら、まずは専門家に相談してください。

 

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