初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

【リフォームしたのに家賃が上がらない人が読むページ】費用対効果を考えずお金だけかけてもリフォームは失敗する!効果的なリフォームとは

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どうも不動産職人です。

私も空室のファミリーマンションを買い、ようやく不動産投資デビューを果たしました。空室物件でしたので、賃貸するためのリフォームを行いましたが、一応プロの端くれとして、効率的なリフォームを考えました。

 その甲斐あって、そのリフォーム内容で気に入ってくれて、速攻で客付けが出来ました。

今回は、客付けを依頼した仲介業者経由でリフォームを行ったので、最終的な完成がまだで前日なのでチョット心配はありますが、完成を早く見てみたいところです。

リフォームは、どれだけお金をかけずに効果的に行えるかが重要。

お金をかけてリフォームしたのに、思ったほど家賃が上がらないという方のために、私が今回のリフォームで気をつけたところを書いてみます。

目線は自分ではなく、入居者がどうか

 不動産投資を行う上で失敗する人に多いのが、自分目線で色々考える人。

例えば、バス・トイレは別でないとダメだとか、追い炊きないとダメだとか。その条件を加えることで物件価格がいくら上がるか、家賃はどのくらい取れるのかを考えない。

自分目線で考えることで、本来よりも低い利回りで収益物件を買ってしまうんですから、そりゃ儲かりません。

東京都内の一棟地の区分ワンルームなら、15㎡でユニットバスでも全然需要はあります。その小さい箱をフルリノベして200万かけてバス・トイレ別にして追い炊き機能を付けてもそこまで大きな家賃の上昇は見込めません。

こういった物件は、逆にお金をかけずに原状回復だけでも十分なんです。

なので、リフォームするときは、その物件、そのエリアで何が求められているのかを良く考えて何をするかを選ぶ必要があります。

足りないところをあぶり出してリフォーム個所を決める

そこで私が今回行ったリフォームで特に注意したことについて触れてみます。

私の物件で特に足りないところは、

1.ブレーカーが落ちる

2.キッチンの壁がタイル張りで古臭い

3.トイレの壁が木がむき出し

そこで、 

1.分電盤を経路の多いものに変更

2.キッチンパネルを貼る

3.下地を引いて壁紙を貼る

 といった感じでリフォームを行いました。

 

1については、私が同じマンションに住んでいるので、よくブレーカーが落ちるのを知っており、自宅も換えたのでこれはやらないといけないと思いました。

 

2については、最近ワンルームなんかでも人気の手法です。100円均一でキッチンパネルに色々貼り付けるのが流行っていることが影響しているのだと思います。収納関係は結構効果あります。

 

3については、やらなくても良いレベルなんですが、ここは自分なら嫌だなと思ったのでやりました。

他にもリビングの床の張替え、壁紙の張替えなどを加えて30万程度やりました。

これをやらないと60,000円~63,000円くらいのところが、今回67,000円。もう少し時間を掛ければ70,000円も狙えたと思います。

 30万円かけて5,000円家賃が上がると

60,000円/年÷300,000円=年利20%

 

これだけ利回り上がるならこのリフォームは成功と言えるでしょう。

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リフォームはどこをすればいい?

 リフォームをする上で、入居者目線が大事なのは先ほどご説明しました。

では、どこをすればいいのか。

それは、必要な設備を知ることです。

2018年10月15日の全国賃貸住宅新聞の調べでは単身者、ふぁみりーとも1位はインターネットが無料。

単身なら宅配BOX、オートロック、備え付け家具、ファミリーなら追い炊き、オートロック、宅配BOX。

といった感じで下記の結果を参考に次に何をするのかを検討すれば良いというわけです。

「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」
設備ランキング

単身者向け物件 ファミリー向け物件
1位
→ 前回1位
インターネット
無料
1位
→ 前回1位
インターネット
無料
2位
↑ 前回3位
宅配ボックス 2位
↑ 前回3位
追い炊き機能
3位
↓ 前回2位
エントランスの
オートロック
3位
↓ 前回2位
エントランスの
オートロック
4位
↑ 前回圏外
備え付け
家具・家電
4位
→ 前回4位
宅配ボックス
5位
→ 前回5位
浴室換気乾燥機 5位
→ 前回5位
システムキッチン
6位
↓ 前回4位
ホーム
セキュリティー
6位
→ 前回6位
ホーム
セキュリティー
7位
→ 前回7位
独立洗面化粧台 7位
↑ 前回8位
ガレージ
8位
↑ 前回9位
防犯カメラ 8位
↑ 前回9位
ウォークイン
クローゼット
8位
↓ 前回5位
ウォークイン
クローゼット
9位
↓ 前回7位
浴室換気乾燥機
10位
↓ 前回9位
システムキッチン 10位
↑ 前回圏外
太陽光パネル
(入居者個別売電)

出典:全国賃貸住宅新聞(2018年10月15日号)

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自分の物件の特徴を活かせるリフォームを

例えば、先ほどのランキングで出来そうなところでいうとインターネット無料。

SoftBank Air なんかだとネット工事不要なので、これを部屋に置いてあげるといのもありかも。JCOMだとアパートなら1室1000円程度でインターネット無料(12M程度)が可能ですが、ちょっと費用が掛かるので、そこまで家賃が上がるという確信が取れないとチョット厳しいかも。都会なら効果ありそう。

次は、単身の場合だと独立洗面台。現状ユニットバスの場合、スペースがなくて置けないということが多いですが、場所があるなら設置するのはいいですね。小さいのであれば10万円掛からないです。他に押入れがあるようなところならウォークインクローゼットも効果ありです。

ファミリーの場合は、簡単に出来そうなことが無さそうですが、浴室乾燥機の設置は出来そうです。ただ、これは費用対効果が微妙です。 

その他効果的なリフォームは

単身の場合によくやるのが、アクセントクロス。壁の1面を濃いめの色にすることで部屋が締まります。最近では天井にアクセントクロスを入れるというのも流行ってます。

逆にやってないとダメなリフォームは、電気コンロ⇒IHコンロ、室内洗濯機置き場の設置。後は、テレビ付きモニターフォンも必須と言えるでしょう。

ファミリー場合は、和室を洋室に変更するのは効果が大きいです。

水回りはお金が掛かりますが、唯一ウォシュレットの設置は安くて効果があります。どちらかというと必須になりつつあります。

という感じで費用対効果を確かめながらリフォームを行えば、期待通りの家賃アップが期待できると思います。

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