初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

【不動産投資で失敗したくないなら】不動産会社、銀行を信じるな!銀行の融資審査はマダマダ甘い。積算評価だけの銀行は話にならず、収益還元法を使っていても本質がわかってない。

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どうも不動産職人です。

 

只今金融機関が融資を締めておりサラリーマン投資家にとっては不動産投資がやりにくい状況が続いています。

未だと新規で融資してくれるのはオ〇ックス銀行くらいになっており、オ〇ックス銀行が使えれば1000万~2000万くらいの区分のワンルームか、 1憶を切るアパートは買えるでしょう。

後元気なのは、新築ワンルーム向けのセゾンファンデックス経由のソ〇ー銀行。かなり良い条件で融資が引っ張れますが、新築ワンルームは都心の一棟地以外はほぼ失敗するので辞めておいた方がいいでしょうね。

不動産投資では、融資が組めないとスピードのある投資はできませんので、何とかして融資は引っ張りたいところ。

ただ、先ほどの新築ワンルームの話と同様に、銀行が融資してくれる=安全な不動産投資ではないということを肝に銘じておいて欲しいのです。

不動産投資で失敗する人が信じてしまう営業トーク

かぼちゃの馬車事件、スルガスキームで不動産投資に失敗したと言われた人が口をそろえて言うのが、

「銀行が融資をしてくれるので安心していた」

この感覚の人は、自分で物件を見ることを放棄し、不動産会社や銀行へすべて任せてしまっている。

そして「不動産会社の営業マンの銀行が融資してくれるんですからこの物件は大丈夫です」という言葉を信じてしまうのです。

そのため、その物件が実際に運用できるのか、出口があるのかを考えもせずに購入してしまっているので、失敗した時に不動産会社や銀行に騙されたとなってしまうのです。

いつも書くのですが、人は小さな家電ならあれだけネットや家電量販店に通って買うのに、不動産などの大きな買い物は何故か人任せにしてしまう傾向があるんです。

宅建も持っていないような素人同然の不動産会社、審査さえ通れば後はどうでもいい銀行の話を鵜呑みにする危険性を認識する必要があり、これが出来ない人は不動産投資はやるべきではないと思っています。

ただ、不動産会社でも最近ではきちんと投資分析をしてくれ、大きな損はしないような物件を紹介してくれるところもあります。自分が信用できる不動産会社に任せるならまだしも、それがないなら自身である程度不動産投資について勉強すべきなんです。

投資は自己責任と言われるのはこういった理由からなんですよ。特に不動産投資は賃貸事業、商売が簡単に行く訳がないんです。
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未だに甘いと言える銀行の融資審査

金融機関の審査は、相当厳しくなったと言われています。

確かに提出書類の確認は原本提出が必須となり厳格化されました。しかし、基本的な審査の考え方は変わってません。

実際のリスクと潜在的な将来のリスクのある物件の違いまでは見分けることが出来ないのです。

利回り=リスクという考え方は不動産投資が分かっている人なら当たり前のことですが、銀行では駅から少し遠くても見かけ上の利回りが高い物件の方に融資が出ます。

例えば、私なら品川駅徒歩10分で表面利回り6%の新築アパートと横浜市でも京浜東北東北線の山手より西側の駅徒歩15分で表面利回り8.5%の新築アパートのどちらを買うかと言われれば、買えるなら品川駅徒歩10分。

収益の安定性と将来の出口がこの物件なら見えます。

しかし、銀行は違います。最近銀行に打診した案件で私が打診した品川駅徒歩10分の物件は利回り6%なので、物件価格の8割、銀行から紹介された横浜市の外れの駅徒歩15分の物件は利回り8.5%なので、物件価格の9割出しますといった回答でした。

これだけで銀行が利回り=リスクといった不動産投資を根本的には理解していないということが十分わかります。

銀行に言われるがままに横浜市の外れの駅徒歩15分の物件を買ってしまうと空室に悩み、入居者を入れるために広告料を積んで、更に家賃を下げないといけないということになります。

そうなると表面利回り8.5%が数年経てば5%以下になることも十分あり、そうなると銀行の返済が苦しくなって結局手放すことになる...

融資が厳しい時期だからこそ、失敗しない為に自分で物件を見極まる力をつける必要があります。

不動産投資を始めたいなら、自分でちゃんとケツを拭くという覚悟を持って取り組んでください。

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