初心者のための不動産投資講座

不動産投資は入口で失敗すると大きな遠回りをすることに。情報弱者のまま不動産投資はしてはいけません。最低限の不動産投資に対する知識を身につけた上で投資を始めてください。

賃貸オーナーは要注意!民法改正で賃貸借契約更新時の〇〇〇を設定しないと連帯保証人の保証契約が無効に!

どうも不動産職人です。

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 気になる記事を見つけましたので、皆さんにも知ってもらえればと思いアップいたします。

2020年4月より民法改正されます。今回の改正で知っておきたい内容としては6つほどありますが、そのひとつに保証ルールの見直しがありました。

2020年4月以降に新しい契約をすれば、それは新民法が適応されるわけですが、それまでに契約されてものには、旧民法が適応されます。

それは賃貸借契約の連帯保証人にも適応されるので、契約更新時に家賃の見直しなど連帯保証人に印鑑をもらう場合は、極度額の設定が必要になります。

ただ、更新の契約書に印鑑をもらうだけでは保証契約は無効になるんですね。

最高裁判例が出ていないので、あくまで憶測の範囲ということですが、非常に重要な内容なのできちんと理解しておく必要がありますね。

保証ルールの見直し

 今回の民法改正点で知っておきたいポイントは6つ。

①約定既定の新設

②売主や請負人の担保責任

③賃貸借における敷金ルールの明文化

消滅時効規定の見直し

⑤保証ルールの見直し

⑥変動法定利率の採用

細かい内容は、こちらをご参照ください。

【参照 民法改正の概要とポイントhttp://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201710_05.pdf

不動産投資で関係の大きいところでは③⑤になるでしょうか。②なんかも新築アパート建てるとかってなると絡んでくるかも。

敷金の話題もしたいところですが、今回は保証ルールの見直しについてお話します。

賃貸オーナーが知っておきたい連帯保証関連の改正点は4つ。

①「保証の極度額設定の義務化」

②「保証額の元本確定事由の規定の改正」

③「連帯保証人からの問い合わせに対する賃貸人の回答義務の新設」

④「連帯保証人に対する自らの財産状況等の情報提供義務の新設」

※④については、事業用物件のみで賃借人の義務

①~③すべてが居住用の賃貸の更新時に絡んできます。

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更新時に注意すべきこと

更新時にはどのような点に注意しないといけないかというと

①「保証の極度額設定の義務化」

2020年4月以降の更新時には、契約書に連帯保証人の署名捺印をもらう場合、極度額を設定しておかないと補償契約は無効になってしまいます。極度額は、過去の賃料の24か月分程度が目安。

逆に、法廷更新で署名等貰わない場合はそのまま有効。

②「保証額の元本確定事由の規定の改正」

賃借人が亡くなった場合に、賃借権は相続の対象になるため、例えば賃借人が死亡した後に同居人の配偶者が住み続けると、引き継がれた賃貸借契約に対しては連帯保証人の責任を問えなくなってしまうので注意が必要。

③「連帯保証人からの問い合わせに対する賃貸人の回答義務の新設」

これまでは、賃借人の許可なく教えるのは個人情報の観点から難しかったのですが、今後は、早期対策のためにも保証人から問い合わせがあったら解答しないといけません。また、滞納は早めに回収できるほうがいいので、これはありがたいかもしれません。

連帯保証人は頼みにくくなる

現在も家賃保証会社に加えて、連帯保証人もつけてくれという賃貸オーナーは多く、連帯保証人を依頼しないといけないケースが多いのではないでしょうか。
しかし、この前も書きましたが、基本的には今の賃貸借契約では、家賃保証会社が必須となっており、条件次第では連帯保証人なしで入居可能です。
2020年4月以降は、これまでなかった極度額が記載され、具体的な金額が出るとチョット連帯保証人は無理というケースも増えてくるのではないかと思います。
今後家賃保証会社の存在価値は益々高まっていきます。とは言え、潰れる家賃保証会社も多く、会社選びも慎重に行わないといけません。
登録制度も始まっているので、その辺りも参考にするべきでしょうね。

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